楼市传来大消息！深圳打响第一枪？

　　在“取消预售制”话题掀起房地产市场轩然大波的20天后，现房销售试点就亮相了。始于上世纪90年代末轰轰烈烈“房改”潮中的预售制，是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，其废立与否的争论，又一石激起千层浪。

　　深圳打响第一枪？

　　据媒体报道，近日全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府已亮相深圳。

　　2016年6月2日，深圳龙华出让当年第一块商住用地（A816-0060地块），这也是深圳首宗商品房现售试点地块，一经上市即引起市场关注。按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

　　彼时，中国电建集团和金茂联合以82.9亿元的高价拿下，楼面价高达56781元，达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价，一举成为龙华最贵的地块。当时，业内人士预测，至少要卖到8.5~9万元才能赚钱。

　　目前，该项目已进入施工收尾阶段，住宅楼座已全部封顶脱绿，将进入外墙装修阶段；底层商业和幼儿园基本建成，目前尚未拆掉绿网。

　　目前项目周边二手房在售房源不少，大多是2010~2016年间落成的次新盘，单价区间在5.6~7.3万元之间，其中2013年龙华高价地块中海锦城，紧邻着金茂府，9月份的二手房成交均价是6.7万元。

　　据悉，金茂项目预计2018年年底开放营销中心，2019年现房入市。

　　专家：并非全国首例

　　中原地产首席分析师张大伟表示，该项目可以说是深圳进行的首次试点，但并非全国首个。

　　张大伟：“这块地的实际情况应该是在16年的时候，当时整个楼市比较活跃，所以当地也是从尝试的角度上推出了这个地块，当时的地价还是比较高的，超过了房价。这个是深圳的第一个试点，但是像其他城市，包括南京、长沙等很多城市过去也都推出过一些个案的试点。”

　　梳理公开报道可发现，在鼓励和推行“现房模式”上，深圳并非是第一个吃“螃蟹”的，在此之前已经有部分城市实行了住宅封顶销售、现房销售试点等。例如，2016年南京修改了土地拍卖的规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售，不过，这一制度在今年8月被叫停。

　　2014年6月，上海也曾试水预售制改革，当时挂牌出让的黄浦区五里桥街道的某宗地块，就被要求地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售。在更早的2012年，山东的《齐鲁晚报》当时报道说：我省同时将总结改善商品房预售管理办法，开展商品住房现房销售试点。

　　预售制造就了地产“高周转”模式

　　华尔街见闻分析称，预售制是中国房地产市场化改革的基础性制度设计之一，始于上世纪90年代末轰轰烈烈的“房改”潮。预售制度刺激开发商竞拍土地，获得政府的用地、规划、建设施工和销售授权后，面向公开市场销售期房、回笼资金，达到快进快出的目的。

　　当下，以碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式，正是预售制度下的产物。土地从招拍挂市场到住宅产品销售市场，间隔最短的仅有3个月。去杠杆和楼市调控政策的夹击下，开发商不得不加速“高周转”，提高自有资金的使用效率，以时间换规模，以规模换利润。

　　取消预售制影响几何？

　　房地产是资金密集型行业，持续健康的现金流对房企而言至关重要。今年以来，几乎所有的房企都感受到融资渠道的步步收紧，“缺钱”已成为2018年房地产的关键词之一。

　　著名经济学家宋清辉表示，在房地产市场已基本进入存量时代背景下，短期内全面取消预售制度的可能性不大。假若“取消商品房预售制度”真的实施，对于房企的影响是致命的，预计房企三成以上的资金来源恐将受到影响。

　　“房地产市场对预售制度非常敏感，特别是强调高周转和高负债的企业。从对股市的影响看，房地产股全线下调体现了资本市场对政策调控继续收紧的担忧。”张大伟认为，虽然全面实施取消预售制度的可能性不大，但在部分城市试点的可能性则明显增加。

　　取消预售制度，会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场，房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制，起码50%的房地产将倒闭。

　　“现房销售”是大势所趋

　　“将取消预售制”的消息源自于今年9月21号，一纸抬头为“广东省房地产行业协会”，标题为“关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知”的红头文件。有媒体将该事件以“广东酝酿取消商品房预售制度”为题报道，让人遐想连篇。

　　但广东省房协相关负责人钟武贞回应说：“这个其实只是一个内部的征求意见，然后不知道谁把它传出去，一传出去大家可能觉得这个预售制度要取消了，其实也不是这个情况，现在是看到住建部有一个征求意见这么一个文件，我们省住建厅也起草了这个意见，那我们作为行业协会就想着站在行业发展这个角度多听听企业的意见，既然是研究论证那就应该是大家都可以各抒己见，我们就想多听听行业对这个制度调整的一个看法。”

　　那么，抛开之前的种种是是非非，深圳龙华金茂府这次的正式亮相，是不是意味商品房预售制度改革真的“箭在弦上”了吗？多位业内分析人士表示，现房销售是大势所趋，但不宜“一刀切”在全国即刻迅速推广，还是需要因地制宜进行试点，并且还可能面临相关法律法规的修正、调整等诸多问题。

　　张大伟认为：“目前来看我认为不具备‘一刀切’的市场基础，否则会造成供应的突然短缺，另外对企业资金压力也会有很大影响。如果是中小型企业或者民企，应该说对于这种土地的拿地意愿就不会很充足，供应的资金成本高，周期长，也会受到影响。从目前整个市场来看，预售依然是主流，现售还是再逐渐增加一些试点。”

　　合硕机构首席分析师郭毅也指出，现房销售制度如果实施，开发商资金流转周期就会变长，而资金使用成本的上升最终必然会体现在房价上，也会影响地方政府的财政收入，“它的供货速度减慢了，那就意味着对于市场的供应环节会形成一个供应的空窗期，就会造成房价在这个阶段会有一个相对比较大幅度的上涨。再往前推进一步，那么就会影响到他再次去拿地，同时地方政府的财政收入也会受到影响。”