在美國等發達國家流行的“以房養老”模式將在我國開展試點，圍繞養老服務產業，相關保險、地產公司或將受到政策的積極影響。

中國政府綱13日發布的文件顯示，國家將選擇有特點和代表性的區域進行養老服務業綜合改革試點，在財政、金融、用地、稅費、人才、技術及服務模式等方面進行探索創新，先行先試，完善體制機制和政策措施，為全國養老服務業發展提供經驗。

針對老年人口現狀和發展趨勢，國務院文件指出，金融機構要加快金融產品和服務方式創新，拓寬信貸扺押擔保物范圍，積極支持養老服務業的信貸需求。逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域。開展老年人住房反向扺押養老保險試點。鼓勵養老機構投保責任保險，保險公司承保責任保險。地方政府發行債券應統籌考慮養老服務需求，積極支持養老服務設施建設及無障礙改造。

完善土地供應政策方面，文件指出，各地要將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃，合理安排用地需求，可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構享有相同的土地使用政策，可以依法使用國有劃撥土地或者農民集體所有的土地。對營利性養老機構建設用地，按照國家對經營性用地依法辦理有償用地手續的規定，優先保障供應，並制定支持發展養老服務業的土地政策。嚴禁養老設施建設用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發。

人口老齡化發展速度快 政策和市場發展需跟上

我國已經進入人口老齡化快速發展階段，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。積極應對人口老齡化，加快發展養老服務業，不斷滿足老年人持續增長的養老服務需求是全面建成小康社會的一項緊迫任務。

中國保監會副主席陳文輝此前指出，中國整個養老保險體系的發展不大平衡，比如補充養老中的企業年金、個人養老保險，替代率非常低，可以說是微乎其微。

華東師范大學公共管理學院教授鐘文耀分析指出，和中國相比，美國商業養老發達，背后不僅有高度發達的資本市場支持，還得益于其針對商業化養老保險的稅收等優惠政策的實施，這兩點在我國目前還比較缺少。

中國平安養老保險公司董事長兼首席執行官杜永茂認為，目前的中國式養老是儲蓄性養老，而不是投資性的養老。在養老金儲備總量中，不能僅靠繳費繳出來，而是要靠投資滾動利用復利的原則增值出來。陳文輝表示，在整個養老保障體系建設過程之中，應在注重建機制上面花大的力氣，通過運

用市場機制來提高整個基本養老保險的運行效率，實現一種機制的可持續，建立多層次的養老保障體系，並通過政府的引導，包括試點個人延稅型保險養老產品等提高企業、個人參與的積極性。

以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保証這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前法治不健全的條件下是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。

“以房養老”金融產品推出的最大阻力來自于金融機構，其中擔心房價下行是主要原因。一位保險從業者說，這項工作的“難度在于，對國內房地產市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素的難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正按揭恰恰相反，時間越長風險越大。

“以房養老”模式成熟 養老市場有大作為

“以房養老”也被稱為“住房反向扺押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產權房扺押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。

“以房養老”在美國等發達國家已經成為一種成熟的操作模式。在加拿大，超過62歲的老人可將居住房屋扺押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要你不搬家、不賣房，房產主權不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產時折還貸款。

在我國，面對人口結構逐漸老齡化的發展趨勢，養老問題越來越成為社會熱點，也成為眾多商家看好的市場。尤其是與養老有關的保險、地產市場，更是想象空間巨大。

據統計，目前我國有90%的老年人選擇居家養老，約 7% 的老年人在社區享受日間照料和托老服務，只有不到3% 的老年人可入住養老機構。養老服務對于總量逼近 2 億的中國老人來說，是一個非常大的市場。

深圳世聯地產顧問有限公司戰略經理楊文斌預估，2025—2040 年期間，我國約有5000 萬老年人需要通過專門的養老機構來養老。按照目前每人每年5 萬元的養老費用計算，整個市場產值有 2萬多億。

早在2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明就建議對此成立課題組進行調研，選擇大城市做試點，等到運作成熟后向全國推廣。

2007年的時候，上海公積金管理中心曾試推過一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。與反向住房扺押貸款不同的是，上海模式從一開始就變更了房屋的產權人。其基本模式為：老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，並選擇在有生之年仍居住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保証金及相關交易費用后全部由老人自由支配使用。

保險、地產等公司或將大為受益

在與養老有關的領域，地產、保險及銀行等多個行業的公司早已布局，待政策試點開展后，或將進一步受益。

近年來，諸如萬科、保利、綠城等地產大佬紛紛進軍養老地產。銷售額全國排名前50 名的開發商中，已有 10 余家涉足養老地產，加上中小房企，涉水養老地產的開發商已超過 20 家。截至2012 年底，單是保險業以“養老社區”為名獲得的土地，就已超過 2 萬畝。今年，遠洋地產宣布與美國哥倫比亞太平洋公司共同開發和經營養老產業項目。

與地產公司來勢洶洶相比，保險公司或許更具實力。壽險公司已經成為中國養老地產開發的主力軍。

作為最早獲得保監會試點資格，最早推出與養老社區相挂鉤的保險產品的泰康人壽(微博)，目前已在北京小湯山、上海崇明和海南三亞建設高端養老社區，同時計劃將雲南、山東、遼寧等全國 20~30 個核心大中城市作為下一步重點開發的城市，將北京等地的投資經營模式和產品服務標準作為樣本在全國推廣，打造全國連鎖養老社區旗艦品牌。

中國平安將在“環渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等 5 個地區規劃養生養老地產項目。此前，中國平安宣布將在浙江桐鄉開建養生綜合養老服務社區。

合眾人壽斥資3.7億拿下沈陽棋盤山 13 宗土地，其中 7 塊地將用來開發養老社區。除此之外，合眾人壽還在武漢建有健康社區。

新華保險計劃于 2015~2016 年形成全國戰略布局，逐步構建全國養老產業基地；合眾人壽則計劃5 年內建設14 個養老社區。對于未來，險企紛紛展現出在養老地產領域的雄心大志。

中國人壽在2010 年就透露，初步規劃構建養老社區“一南一北”的格局，並已在河北廊坊拿地超萬畝，計劃總投資約100 億元。此外，中國人壽在福建廈門也有養生基地項目，在全國共有6 個養老養生基地，其“一南一北”養老養生示范基地的格局已經形成。

“將保險產品與養老地產相結合，是很好的拓展業務的渠道，同時保險公司在拿地政策上也可獲得適當傾斜，減少拿地成本。”綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，險企的養老保險產品與養老地產有著內在聯系。