萬科總裁郁亮于兩年前曾經表示，房地產利潤率將向制造業靠近。如今，這一預言正在加速實現。

　　隨著上市房企半年報發布接近尾聲，克而瑞綜合萬科、恆大、保利等18家主流房企(涵蓋A股及H股)的半年報數據發現，利潤下跌成為常態，不少房企凈利率更跌破10%的紅線。與之相對，受到去年加大拿地力度等因素的影響，18家房企中有15家凈負債率進一步上漲，其中4家凈負債率超100%。

　　國泰國証房地產基金經理徐皓向《每日經濟新聞》記者表示，隨著今年主流房企掀起價格戰，未來1~2年內凈利率存在進一步下降的可能，但融資成本仍在高位徘徊，行業利潤進一步下降，將迫使房企尋找轉型路徑、探索新的盈利模式。

　　凈利潤率集體下滑

　　時代地產日前公布的半年報顯示，今年上半年公司實現營業額22.67億元，同比下跌4.04%;實現核心凈利潤為3.69億元，同比上漲160.2%;公司毛利率為34%，凈利潤率為16%。

　　然而，像時代地產這樣實現凈利潤率大幅提升的上市房企屈指可數。克而瑞統計數據顯示，18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現下跌，其中7家凈利潤率跌破10%的紅線。

　　這其中，綠城中國上半年凈利潤率僅為4.88%，較去年同期降幅超過10個百分點;保利置業上半年凈利率僅為4.57%，較去年同期的11.94%出現大幅下滑。

　　在克而瑞研究中心分析師朱一鳴看來，凈利潤率下滑的原因，一是由于這幾年土地成本的過快上漲，房價的漲幅趕不上地價的漲幅，房企的毛利必然受損;另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業的盈利空間。

　　“未來房地產利潤率存在進一步下滑的風險”，朱一鳴告訴記者，去年很多房企拿了高價地，這些項目將陸續在今明兩年推出，如果市場不能出現明顯好轉，項目的售價必將承壓，利潤空間有限。此外，今年以來，企業都在加大銷售與推廣力度以促進項目去化，這將帶來銷售與管理費用率的攀升，從而進一步影響企業后期的核心凈利潤。

　　蘭德咨詢統計發現，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

　　凈負債呈現普漲勢頭

　　與凈利潤率下滑相比，上市房企負債率卻呈現普漲的勢頭。克而瑞的統計數據顯示，18家主流房企中有15家凈負債率出現上漲，漲幅最大的為泰禾集團，上半年凈負債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，陽光城的凈負債率也從204.6%飆升至488.8%，龍頭房企保利地產的凈負債率已高達118.8%。

　　此外，《每日經濟新聞》記者還發現，包括恆大地產、富力地產、佳兆業、碧桂園等上半年均通過發行永續債實現融資。以佳兆業為例，克而瑞的分析顯示，在企業的總權益中包含10億元的永續債，這部分雖然算入資本，但是每年仍然需要支付利息，前兩年利息為11%，3年內遞增至18%，融資成本較高。

　　香港粵海投資銀行董事黃立沖向記者表示，按照香港的會計標準，由于永續債在資產負債表上全部算作權益，利息支出可以歸類為股東派息直接從損益表內消失，發行永續債有助于降低表內凈負債率，但永續債是一種實質性債務，如果把永續債算上，不少大型房企的凈負債率還將進一步提高。

　　“利潤率下滑與負債率上漲將是上市房企面前的兩座大山”，朱一鳴認為，目前上市房企平均融資成本在7%~8%，一旦凈利潤率跌破10%，這意味著利潤率與融資成本相同，行業的回報出現急速下降，並進一步加大高負債的企業潛在風險。

　　在徐皓看來，如果按照傳統的開發模式，房地產行業的毛利率持續走低的勢頭難以出現改變，無論是萬科的小股操盤、恆大進軍快消行業、彩生活發力物業服務都是房企在主營業務利潤率走下坡的背景下探索新的盈利模式，商業模式的變革是房地產企業提升回報率的唯一出路。