未來房價的走勢究竟如何？ 現在是買房的最佳節點嗎？

　　如果現在買房，剛需群體應該如何選房置業？

　　對于改善型投資群體而言，全國各地情況不同，價格差異也較大，如今還有哪些城市值得投資？哪些板塊是價值窪地？

　　根據各個區域的樓市現狀，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對群內小伙伴提出的問題進行了一一解答。

　　地產深度報道特此精編買房22問，內容涉及上海、環滬圈、粵港澳大灣區及北方各個地區，供大家學習、參考！

　　上海地區 

　　問題一：上海二手房什麼時候是入手的好時機？

　　答：首先從賣房角度看，房東心里是偏急的。舉個例子，比如房子現在挂牌賣600萬元，以前會有很多人想買，現在需要降到540萬元才可以賣掉，這時會有兩種房東，第一種房東屬于只願意賣600萬元，即使沒有市場成交也不願降價；第二種房東屬于有換房需求，迫切希望出手。購房者一定要問清楚為什麼賣，如果是第二種你是有議價空間的，可以拖心理戰把價格砍得狠一點。

　　其次，從買房角度看，上海二手房交易還是不錯的，原因有三點。第一，上海新房有些總價偏高；第二，有些地點過于偏遠；第三，一些二手房舒適性比較高，比如60平方米左右的房源，對于認房又認貸的朋友來說首付比例可以承受。

　　總體來說，不要期望上海市中心的房子價格下調，尤其是學區好的房子；郊區的房子可能會出現價格松動，調低三四十萬元的情況確有存在，但100萬元可能性不大。如果現在貸款政策較好，我認為這個時候差不多可以入手。

　　問題二：老閔行板塊行情如何？對于想買首套房的剛需購房者而言，紫竹半島和西渡華潤塞拉維項目如何？

　　答：西渡目前新盤較多，房子是不太好賣的，但是后續會因地鐵5號線的開通有一輪炒作增值空間，適合投資或者有后續換房需求的；

　　第二紫竹半島本身因上海交大等概念有好的機會，后續主要關注地鐵規劃這塊，適合自住。

　　問題三：想知道新場的二手房是否值得入手？

　　答： 新場二手房是可以考慮買的，它位于浦東南匯新城是有地理優勢的，后續受益自由港等機會比較多。但入手時需要注意動遷安置房和普通住宅的區別。

　　問題四：青浦區朱家角房子可以入手嗎？未來走勢會如何？什麼時候入手比較合適？

　　答：對于青浦區，我首先推荐地鐵17號線淀山湖大道周邊的市場，目前樓盤較多，距離青浦老城也比較近。其次再考慮朱家角，朱家角的房子不建議購買別墅項目增值空間不大；普通住宅和動遷安置房是可以考慮的，位于上海浙江江蘇交界還是有發展的。

　　問題五：對于剛需來說，同樣的價格和通勤時間，上海張江和前灘哪個更好一點？

　　答：從整個板塊的定位來講，前灘地位稍高于張江。張江附近有金橋、外高橋(600648)、自由港等競爭板塊，且后續會有一些租賃住房的改革可能會對新房造成影響；前灘板塊后續會因上海世博等概念影響有更強的炒作升值空間。

　　環滬圈

　　問題六：蘇州房價走勢會如何？哪里是價值窪地？何時入手為佳？蘇州園區還有投資空間嗎？

　　答：雖然近期全國很多地方的樓市走勢都是降溫的，但蘇州比較特殊，包括蘇州園區在內的重點區域的成交量和房價仍然在上漲。因為，蘇州地區距離上海較近，且確實存在部分在上海工作而在蘇州買房的情況，因此，蘇州地區是有多反彈的。從投資空間來看，蘇州園區的定位較高，具有一定的成長空間。購房者也可關注蘇州以及昆山花橋的地鐵概念，這部分區域具有一定的炒作空間。此外，吳江板塊也可關注。

　　問題七：無錫房價走勢如何，什麼時間入手，價值窪地在哪？無錫濱湖區單價2萬是否過高？

　　答：無錫市場具有一定的向上走的空間。從入手的角度看，目前無錫的房源較多，購房者可以適當放緩，在今年10月份和11月份可能還會有些降價空間。濱湖區目前的價格買入也談不上虧，但建議購房者做好持有3年以上的準備，在短期內不要過于悲觀，中長期來看，無錫還是比較強勁的一個市場。

　　問題八：杭州蕭山科技城板塊值得買嗎？

　　答：個人不看好杭州市場。建議投資長三角地區的人要關注跟上海接軌這個概念。包括杭州市場蕭山、亞運會、錢江世紀城、錢江新城等這些概念，背后是有些泡沫的。所以我認為，對于杭州市場，如果你去買，我建議可以適當關注以下幾個板塊：第一個杭州東高鐵站周圍，第二個就是靠近上海方向的區域，例如海寧、余杭、臨平等。

　　問題九：寧波房價走勢會如何？

　　答：寧波市場未來關鍵還是要看杭州，寧波跟杭州市場是有聯動性的，杭州市場往下跌，寧波市場就會往下跌，因此，杭州近期降價對寧波市場是有影響的。此外，寧波市場會面臨一個很大的挑戰，就是嘉興市場和紹興市場的崛起。總體上來講，我認為寧波市場有一定的投資炒作空間，尤其是像寧波杭州外新區，包括慈溪奉化等一些區域，但有些板塊也是有一定的風險。

　　廣東地區

　　問題十：請問廣東省的四線城市房價怎麼樣，比如三水、南海等地會回落嗎，什麼時候可能是低點？在肇慶的縣鎮購房，現在是好的時間點嗎？

　　答：對于廣東市場來講，受粵港澳概念影響，肇慶、中山和其他的廣東珠江西部一些地方，后續的成長性會比較好。三水相對靠近佛山地區，后續整個機會也較多。大趨勢來講，粵港澳大灣區的概念能對廣東市場形成比較好的支撐。

　　問題十一：廣州南沙和廣州蘿崗哪里買房性價比高？

　　答：如果近期是考慮入住的話，蘿崗可能相對來說比較好。但如果從投資角度來講，南沙受自由港、自貿區等概念影響比較多，所以短期看蘿崗，中長期可以適當關注南沙板塊。

　　問題十二：請問廣東東莞的房子還能入手嗎？

　　答：東莞房子總體看入手問題不大，珠三角由于流動人口較多，加上市場管控價格受到抑制，買是沒有問題的。目前全國市場近期有所降溫，從自住的角度看，適當放緩一兩個月入手問題不大，這時候可以看下銀行貸款政策。

　　問題十三：請問廣東佛山和廣東東莞哪個投資更好？

　　答：廣佛一體化影響會比較大，像禪城區或佛山與廣州南站聯系比較多的地方，后續成長性比較明顯。東莞建議關注靠近深圳的區域，后續受深圳前海規劃影響比較大，與這些概念接軌投資機會會好一點。

　　問題十四：黑龍江哈爾濱，廣東佛山，廣東廣州三地，買在哪里好？什麼時候入手？

　　答：如果是自住，建議在工作地買；如果是投資，建議盡可能買便宜的。如果是在哈爾濱，群力新區未來成長性比較好，建議在群力新區買一些地鐵房。如果有經濟實力，不管投資還是自住，重點關注廣州市場，廣州是被低估一線城市，最具有投資價值。

　　其他地區

　　問題十五：湖南長沙和福建廈門準備挑一個地方入手，哪邊風險小？

　　答：廈門房價在全國范圍內房價較高，因此從買房的角度性價比角度來講，長沙的風險相對較低，尤其是長沙高鐵站周邊的一些地方，未來是重點開發的區域，而且長沙政策放松的可能性后續還是存在的。

　　問題十六：河北唐山房價的走勢會如何？

　　答：隨著環京一些重點城市，廊坊、張家口等這些區域管控以后，北部的唐山、秦皇島等區域有所上升。但是我認為這些地方后續的競爭機會可能較小，房價走勢大概率會偏弱，市場優勢不明顯。后續的環境和優勢比較明顯的有滄州、廊坊、保定。

　　問題十七：河北衡水饒陽縣三四線城市也算不上，是有名的貧困縣，房價從2016年初3000元每平米到現在6000多每平米，而且現在現房是一房難求，只有期房，是什麼在支撐當地房價？是否和饒陽距離雄安新區50公里距離有關？

　　答：雄安新區最近房屋買賣管制比較嚴，包括以白洋淀為中心，周邊的房屋交易是受到限制的，所以一些購房需求會進入到其他一些地方。但雄安概念一般只涉及周邊包括像任丘縣、文安縣等地。對于饒陽而言，雖然短期內受雄安概念輻射影響，但有泡沫。

　　問題十八：山東濟南開通地鐵后，房價還會漲嗎？賣房是盡快出售還是等兩年政策平穩了呢？

　　答：中國有一些省會城市是可以重點關注的，例如濟南、貴陽、太原、石家莊等，這幾個城市由于此前城市規模不是特別大，因此在省會城市里相對被低估。這兩年，隨著這些城市加快發展，城市規模進一步擴大，樓市表現也會隨之變化，尤其是地鐵建成后，房價肯定會有所上漲。從賣房的角度來看，如果是置換需求，那麼可以考慮出手；如果沒有其他因素，建議繼續等待。

　　問題十九：海南如果也跟進租售同權，可能會有什麼重大影響？

　　答：從總體上來講，海南推行租售同權的實際影響現在暫時還沒有特別明顯，關鍵看海口跟三亞后續會不會有一些產業。

　　問題二十：如何看待現在海外置業時機？純從投資回報角度，英美兩國有何建議？一線城市如倫敦和第二梯隊城市伯明翰相比有何區別？

　　答：海外置業需要謹慎。如果本身有比較好的海外資源，我認為一些發達國家，以及東南亞一些國家可以考慮投資，包括近期比較熱門的泰國、柬埔寨等地方。此外，要盡可能是選擇一些比較優質、有較好出租效應的國家及地區，國外是要看租金回報率。

　　問題二十一：如果是以租養供，陜西西安和新疆烏魯木齊哪個城市更具有投資價值？

　　答：西北市場我建議主要關注陜西西安市場，青海西寧市場和新疆烏魯木齊市場表現一般，近期寧夏銀川市場相對表現會好一點。西安市場我建議關注曲江新區這塊，加上西安后續有國家中心城市的稱號，會有比較好的升值價值；烏魯木齊市場近期考慮到投資價值，並沒有太多機會，即便后續有一帶一路等概念。此外，西安地區還可適當關注高鐵線，比如西安北部由于西安和延安高鐵打通后，市場需求可能會有所增加。全國城市排行來看，外圍城市河南鄭州、湖北武漢市場表現優于西安市場；西北地區來看，西安要強于甘肅蘭州、寧夏銀川等市場，且近期西安購房政策人才落戶政策相對寬松。

　　問題二十二：成都目前的房地產市場和未來走勢？

　　答：四川成都從自住角度講跟杭州類似；投資需求方面，成都過去一直是房地產投資的重點市場，二手房規模較大，價格有漲有跌，需關注其周期性波動。其中成都天府新區、成都東站、成都南部等區域后續可以關注。

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