12月23日，萬達商業（03699。HK）正式赴港挂牌上市，股票名稱為“萬達商業”，招股每股股價最終鎖定48港元，開盤沖到48.2港元，且獲得了5.32倍的超額認購，募集資金約288億港元（合計人民幣230億元），創造了港股年內最大IPO。

　　王健林將一家負資產的公司做到5000億資產規模，這僅僅只有312個月。其歷程，是一個典型的中國式奇跡。

　　在2014年12月23日之前，萬達商業曾試圖在內地IPO和香港借殼上市。經歷漫長的等待和種種波折，在香港聯交所IPO上市敲鐘的這一刻終于到來。

　　美中不足的是，萬達商業上市首日即告破發，這似乎預示著它與這個行業一樣，正面臨一個不確定的未來--也許更好，或者相反。

　　眼下，整個地產行業開始出現了回調，庫存壓頂，未來長周期的走勢亦不樂觀。但是，王健林野心依舊--2020年讓萬達成為總資產達1萬億，營業收入達到6000億的公司。並且，至少有20%收入來自海外。

　　曲折上市路

　　萬達商業發布的配發結果公告顯示，萬達商業地產每股最終以48港元定價，這一定價已經接近此前市場所預估的41.8-49.6港元/股的上限。

　　在當天的星島日報上，刊登了至少三則關于萬達的新聞。一篇關于“2014年財金十大話題人物”的文章里，王健林排名第四。有意思的是排名第三的是馬雲。文中的王健林被形容成謎一般的富豪。隨時可以拿出十幾、二十億進行投資，買地、買飛機、買影城。困惑在于，王健林是如何發跡的。

　　萬達終成今日之萬達，這並非秘密，但並不是所有企業可以做到，過程中充滿了“中國式”奇跡。

　　2008年8月，在總部搬離大連的前幾天，王健林曾接受過21世紀經濟報道記者的專訪。

　　彼時，他提到和著名投行麥格理的合作，若不是選擇和麥格理合作，萬達早已成為香港紅籌上市公司。

　　“那時候在四家投行的基礎上，被麥格理的REITs（房地產信托投資基金）概念吸引了。當時麥格理說服我們的主要理由是國外發展較好的購物中心，無一例外都是通過房地產信托基金作為資金支持的。並且上市公司不能連續三年增發，而只要有好的題材，REITs可以不受限制，每年不斷增發。”王健林說。

　　他提到，“當時我們花費了很大力氣，拿到了批準。幾個萬達高層還通過考試成為合格的管理人。第一期募集5億多美元的資金已經入賬，而且第二期7億美元也已經簽約，首期10%訂金已經到位。當時的模式是將物業裝入資產包后，直接轉移到香港，但是國家忽然下令（限制外資投資內地樓市）禁止了。只能說是時運不濟吧。”

　　對于那段有可能改變命運的選擇，他評價說，難言是福是禍。“和麥格理的合作讓我們學習到了很多管理持有型物業的經驗，但如果那時候就上市了，萬達可能去年（2007年）也會加入地王的爭奪。”王健林稱。

　　深諳中國式地產業規則

　　此后，萬達還選擇了A股上市，經過長時間的等待后放棄，直至今日香港上市。讓同行驚訝的是，萬達如何在缺少資本市場輸血、缺少商業地產融資工具的背景下，實現規模驟增。

　　奧秘或許在于，王健林最大程度上使用了規則--中國式地產業規則。

　　中國特有的商品房預售制度是最好的融資工具。萬達的商業大部分以售為主，只選擇一部分進行持有。付完地價款，挖坑階段，就已經可以收到回款。過程中，作為乙方的建築商們還會在一段時間內墊付工程款。喜歡錦上添花、而非雪中送炭的銀行們，首先會選擇支持大客戶。

　　地方官員們對萬達的諂媚從來都不是秘密。許多開發商陷入反腐風暴中，但萬達卻安然無恙。這一切，都因為萬達深諳中國地方政府的心理——沒有一個官員不希望在短期內做出業績。

　　萬達廣場的建設可以帶來GDP，帶動就業。如果說早期萬達建造的商業物業有不成功的案例，更新第四代產品后，許多萬達廣場已經成為二三線城市的地標性建築。

　　一位地產商感慨說，在中國做企業，既符合政策方向，又能適應市場的，才最安全。萬達深諳此道。比如，投資海外。甚至是去地產化。

　　就連萬達的企業文化中，也透露著中國式氣息。和日本的企業、美國企業不同，也很少有其他中國企業能做到像萬達一樣，對企業一把手的命令，絕對地執行。

　　一萬億未來？

　　但是，水能載舟，亦能覆舟。萬達的成長得益于中國特殊的地產環境，同樣的，整個行業的粗放和失衡也可能給每個玩家帶去風險。

　　萬達商業披露的財務數據顯示，銷售物業、物業租賃和管理、酒店經營是其三大主要收入來源，其中銷售物業占據絕對比重，近年來占比一直超過70%。

　　但是，2014年上半年公司物業銷售收入同比大幅下滑。官方的解釋是，住宅物業位置由核心城區向城市副中心轉移導致平均售價下降；另外，因為開發難度增加，住宅物業的銷售面積同比也大幅下降。

　　從另一重意義上，萬達商業核心業務增長面臨巨大壓力。這也正是其破發的原因之一。

　　此外，商業地產領域的資深人士們常常攻擊萬達的是資產質量方面的問題。比如，租金問題和萬達百貨的盈利情況，以售養租是否能持續。但在王看來，最大化提高運營能力，提高租金水平，只是將來守業者們做的事。

　　王健林的創新意識來自危機感，而他的危機感在于，中國房地產公司不能再走大規模、快速增長的路。

　　雖然中國的城鎮化進程仍然在繼續，還有許多三、四線城市沒有一個像樣的購物中心。但是他在最近一次公開演講中指出，過去國內房地產企業、包括萬達自己，普遍靠不斷擴大規模來獲取更大利潤。靠這種模式支撐股價或者獲得一份漂亮報表。但隨著經濟增速放緩，每年城鎮施工面積70億平方米、新開工20億平方米的新常態下，舊模式絕不可能持續。

　　“絕對不能再走傳統路子，要抓住最后十年的機會轉型升級。”王健林說。

　　這正是萬達現在開始多元化發力的動力。從招股說明書看，萬達的物業租賃和管理及酒店經營兩項收入在總收入中占比則有明顯的提升。而未來，在爭取地產主業繼續發展的基礎上，萬達已著手在文化、旅游產業領域加大布局，並在海外不斷擴大投資規模。

　　過去五年，萬達集團收入年增速達到35%。如果在王健林所定下的2020年目標到來之前，萬達旗下文化旅游產業，主題樂園等業務板塊，陸續登陸資本市場。那麼，看似遙不可及的未來一萬億資產規模，也許只在一步之遙。