萬科2014年年報：我們身邊世界正發生巨變　　

　　2014年，房地產行業受到周期性下行和互聯綱+的雙重沖擊，所有的公司都突然發現，房子不好賣了，利潤不好賺了。正如萬科2014年年報致股東所言：“我們身邊的世界正發生巨變。”

　　在做了巨量的研究之后，萬科得出結論，未來十年，萬科最重要的業務仍將是住宅。但為了保持增長，萬科需要在這個十年內基本完成新業務的探索和布局，確定新的商業模式。為此，萬科設置了獨立事業部制度和內部員工創業制度(即郁亮所稱“小草”業務)，來構建一個自己的產業生態系統。

　　未來十年遠比過去的十年復雜。過去十年，萬科成長為了一家全球最大的住宅開發商；而未來十年，卻是顛覆這一角色的過程，用萬科董秘譚華杰的話說，萬科要從開發商變為不動產管理者。

　　重構生態系統

　　萬科總裁郁亮指出，一項新業務的發展可以分為三個階段：0到1的階段，關鍵在于找到令人信服的商業模式； 1 到 10 的階段，關鍵在于驗証成功案例的可復制性；10到100的階段，進入穩定的發展階段，關鍵在于提升經營效率和競爭力，進而獲得更大的發展空間和更好的回報水平。

　　郁亮說，對傳統業務(住宅開發)來說，2000年左右是0，那時候行業剛剛開始，作為國家支柱產業在培養；2004年是1，萬科已經成功地解決了在全國性布點的問題；2004年到2014年是從10到100的過程，萬科大規模擴張了。

　　但根據萬科研究部門的測算，傳統業務已經進入“白銀時代”，10年內基本安全；未來三年，萬科新業務的主要目標，就是找到那個“1”，或者說，找到那些“1”。

　　萬科將自身未來十年的業務版圖歸納為：“三好住宅” +“城市配套服務商”。尋找“1”仍然圍繞這一版圖下的三大核心業務。

　　其一是住宅地產，客戶關注的將不僅是房子本身，還有圍繞居住的一系列生活服務，以及鄰里間互動的社區氛圍；二是消費地產，電商全面顛覆傳統零售渠道，購物中心走向沒落，但面向體驗和展示的新一代消費中心將興起。新生代將追求更豐富的人生體驗，度假需求將迅速增長，並取代原來單一的觀光旅游模式；三是產業地產方面，創客文化興起，中小、小微企業創業將成為中國未來經濟增長的主要動力。原有物流地產難以適應現代物流的要求，需全面升級換代。

　　譚華杰介紹，城市配套服務商，將主要體現在兩個方面。一個是，有別于傳統商辦、符合移動互聯綱時代大趨勢的新興地產業務；一個是，與萬科的客戶資源以及技術、信用優勢存在關聯性的延伸業務。未來三年，萬科這些業務方向將逐漸顯露出來。

　　而一旦找到了那個“1”，便將從集團獨立出來，成為單獨核算、自負盈虧的事業部。目前，已經獨立的事業部是物業管理及度假事業部。“物業管理是屬于1，公司要讓它從1做到10，看看往外擴張、復制能不能做成功。”郁亮說。

　　譚華杰另外透露，商業管理、度假事業部也已基本成型。2015年1月16日，萬科松花湖滑雪度假區已正式營業。

　　據萬科管理層人士稱，萬科今年還共將成立5個左右的獨立事業部，可能的有養老、物流等方向。至此，萬科公司內部管理重構，變為四大區域本部+獨立事業部的結構，更為扁平化。但管理層認為，對于創新業務來說，這是不夠的，在此基礎上，萬科又將管理外延，推出了內部員工創業制度。

　　根據《萬科集團內部創業管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，公司支持司齡超過2年的員工離職創業。優先考慮的創業方向則是：符合城市配套服務商，有益于萬科生態系統，輕資產、技術類、服務類項目。

　　郁亮說，這些創業項目將優先服務于萬科項目，他們就像自然界的小花小草一樣，點綴于森林大樹間。為此，萬科計劃首期投入3億元用于培育這些創新業務。

　　合伙人制度進化

　　萬科在2014年年報中大膽提出，未來十年，公司將謀求投資回報的增速超過銷售規模的增速，並向萬科股東回報率(ROE)的最高歷史紀錄發起挑戰。隨著資金效率的提升，還將加大以現金回報股東的力度。

　　但在白銀時代，住宅行業的利潤率和回報率將逐漸回到社會平均水平。萬科如何實現“逆生長”？

　　萬科管理層認為，支撐萬科未來十年創新和回報率提升的，正是基于經濟利潤獎金基礎上的事業合伙人制度。2010年推出經濟利潤獎金制度以來，萬科全面攤薄凈資產收益率(ROE)水平逐年上升，到2012、2013年，上升到19.66%，這是萬科二十年來的高位。

　　2014年，利用經濟利潤獎金，萬科推出了事業合伙人持股計劃和項目跟投制度，萬科骨干團隊，從此跟隨股東成為公司的投資者。無論持股計劃還是項目跟投，都引入了杠杆。這意味著，事業合伙人團隊將承受比股東更大的投資風險。

　　萬科認為，事業合伙人制度培養的，不僅是忠于職守的職業經理，更是具備企業家精神和企業家才能的經營者。在創業、創新的過程中，沒有其它任何資源比這二者更加重要。未來，它可能作為企業管理機制的一次重要提升而載入商業史冊。

　　而從內部跟投到創業，這也是萬科事業合伙人制度的升級版、3.0版。易居克而瑞人士認為，通過“內部獨立事業部+外部創業群”這樣的架構，萬科正以輕資產模式整合上下游產業鏈，構建萬科式生態系統；並且，從內部跟投到創業，萬科有望搭建一個體內外循環的龐大“合伙人”體系，突破工業化時代大公司的管理象限。

　　正如郁亮所言，工業時代所積累的文明、管理上的實踐，都開始失效了。合伙人制度與公司新業務開拓相匹配，也符合凱文凱利的生態系統概念：去精英化，去金字塔架構，建立平台化機制。

　　譚華杰說，2014年公司ROE有所下降，但從2014年開始公司在提升經濟效率方面做出大量努力，可能會在今年銷售中有所體現，但是確認收入需要較長時間，因此可能2015年之后才會體現在業績中。

　　他指出，從2016年開始往后，萬科對股東、投資者的回報水平將有更大的提升。今后毛利率凈利率可能進一步壓縮，但並不影響一個好的企業提高回報水平。