轉型三年　SOHO中國盈利之困

　　半年純利同比大降九成　業內稱其面臨擴張受限

　　本報記者　董映頡　北京報道

　　每當SOHO中國(00410.HK)遭遇業績下滑,SOHO中國董事會主席潘石屹總會將原因歸結于“轉型”,三年過去了,潘石屹的轉型陣痛仍在繼續。

　　SOHO中國近期公布的2015年度中期業績公告顯示,上半年實現營業額僅為3.93億元,同比下降約92%,實現公司權益股東應占核心純利約7200萬元,同比下降約94%。

　　不過,　SOHO中國在公告中稱,這是業務轉型后業績中首次不包含物業銷售的貢獻。

　　“實際上,與2014年相比,今年以來SOHO中國在物業銷售上大幅縮水,沒有整售項目,散售項目大部分也已進入收尾階段,因此今年SOHO中國的業績中並不包含物業銷售的貢獻。”業內一位分析人士指出。

　　盈利同比降九成

　　對于潘石屹而言,在上半年的業績中,能夠讓他感到欣慰的是租金收入的上升。

　　SOHO中國半年報數據顯示,公司上半年實現租金收入約4.39億元,同比上升約168%;毛利率約為75%,較2014年同期提高約25%,預計下半年的租金收入將繼續攀升。

　　“如果從同比增幅看,租金收入的比率上升較快。這反映了隨著部分物業陸續交付使用,相應的招租規模在增加,進而會帶來租金收入的提高。”SOHO中國的一位高管告訴記者。

　　SOHO中國現有6個正在市場進行租賃的項目,總可租面積約52.21萬平方米,期內出租率達到約73%,其中絕大部分在最近一年內進入市場。

　　其中,北京望京SOHO塔3和上海SOHO復興廣場已于2014年9月份竣工,截至2015年6月30日已接近滿租。北京光華路SOHOII項目以及上海凌空SOHO項目均于2014年11月竣工,期內出租率分別達到48%和41%。

　　但相比租金收入,SOHO中國在盈利能力方面則出現大幅下降,上半年SOHO中國實現公司權益股東應占純利約1.35億元,相比2014年同期該金額約為26.97億元,下降約95%。

　　對于上半年營業收入與核心純利出現的雙降,SOHO中國公告稱,期內營業額大幅下降的主要原因是集團業務由“開發-銷售”轉型為“開發-持有”,從而導致物業銷售收入下降。

　　“SOHO中國轉型后,可用于銷售的項目越來越少,現有的業務基本都轉為出租業務,部分項目在最近一年才交付使用,因此業績上還不能反映出來。”上述SOHO中國高管表示。

　　而據SOHO中國2014年業績報的數據顯示,2014年,SOHO中國的營業收入為60.98億元,其中,物業銷售收入就達到56.74億元,租金收入僅為4.24億元,租金收入占總營業收入的比重只有6.95%。

　　早在3年前,SOHO中國就宣布開始轉型。潘石屹在2012年年中時稱,未來三年公司將逐步告別一直以來散售的商業模式,改為租售並舉,並逐步提高自持物業的比例。但3年來,SOHO中國的凈利潤卻逐年下降。

　　數據顯示,2014年,SOHO中國營業額約為60.98億元,同比下降58.3%;毛利潤同比下降62.1%;凈利潤同比下降44.8%。

　　“SOHO中國現在面臨的問題是擴張受限。”上述業內分析人士表示,由于早期潘石屹就將SOHO中國的發展范圍鎖定在北京和上海,但最近兩年,潘石屹卻在京滬無法拿到更多的項目。

　　不僅如此,SOHO中國的品牌價值也持續縮水。2011年,SOHO中國排在品牌價值榜第11位,其品牌價值總額達到110.48億元。此后3年,SOHO中國的排名一直在20名之外。2014年,SOHO中國排名創出新低,排在第38名,其品牌價值總額僅為52.92億元,相比2011年下降52.1%。

　　二次轉型能否破冰?

　　值得關注的是,2015年2月,SOHO中國推出了一站式O2O共享辦公空間——SOHO　3Q。截至2015年7月末,SOHO中國已開設5個SOHO　3Q中心,擁有逾3000個座位。

　　SOHO中國稱,在2015年內,計劃將SOHO　3Q中心的數量增加至11個,擁有超過11000個座位。SOHO中國還表示,SOHO　3Q將成為集團主要的增長驅動力之一。

　　今年2月,SOHO中國推北京、上海兩地各一個項目中1500個座位單元用于短租服務,借助互聯綱平台進行預訂以及支付,2015年陸續在8個項目中推行3Q項目。

　　但實際上,SOHO　3Q在盈利上並不理想。潘石屹曾表示,目前SOHO　3Q在北京的項目已經出租50%,2月份產品推出了五折優惠基本是“虧本20%在出租”。

　　盡管潘石屹承認,目前SOHO　3Q不賺錢,但他也公開表示,轉型SOHO　3Q已獲得初步成功,並表示會考慮將來把SOHO　3Q獨立上市。

　　一位天使投資人指出,SOHO　3Q的盈利點仍然是租金,但中國的創業者傾向于選擇位置優越、產業聚集、價格便宜的辦公物業,現有的聯合辦公產品卻無法滿足上述需求,以SOHO　3Q為例,其此前定價1000元/人/周的租金被指貴過國貿三期。

　　與此同時,市場上越來越多的創業空間項目紛紛入市,其中不僅包括毛大慶的優客工廠、王勝江的洪泰創新空間等同類產品,還有天使成長營的AC加速器等重度孵化空間產品。

　　“對于創業者而言,辦公場地屬于次生需求,創業者面臨的最大問題是找錢、找人、找方向,但現有的創新空間大部分仍是孵化模式地產化、單一化的現狀。”　AC加速器CEO、天使成長營發起人徐勇表示。

　　上述天使投資人指出,從某種程度上說,SOHO　3Q仍然屬于第一代創新空間產品,屬于整批零租模式,這種模式如果不繼續創新,仍將面臨轉型難題。

　　“隨著創新空間這類產品的不斷發展升級,原有的空間產品只是提供物業管理以及對接互聯綱資源的單點服務。而加速器產品,則提供從空間、系統、基金、生態直至后台的一路覆蓋,更具競爭優勢。”徐勇稱。