深圳地鐵入主，加碼軌道物業

　　本報記者　沈右榮

　　挺過極不尋常的2016年，萬科開啟萬億夢新篇章。

　　受困寶萬之爭一年多，去年底，在深圳地鐵接盤華潤所持萬科股權有眉目之時，王石開始大談自由，並在一次獨角獸峰會上暢談萬科的萬億夢。

　　其實，早在2014年，萬科就定下一個十年做到萬億的目標。這一次，王石將實現萬億目標的時間縮短至6年。

　　萬科2016年年報顯示，當年實現銷售金額3647.7億元，同比增長39.5%，銷售回款位居行業首位；實現歸屬于上市公司股東的凈利 210.2億，同比增長16%；年底凈負債率25.9%，持有現金870.3億。

　　至于承載一半希望的新業務，萬科年報的表述是，2014年以來，圍繞“城市配套服務商”定位而拓展的商業、物流地產、滑雪度假、長租公寓、教育、養老等新業務布局也初現雛形。但長江商報記者發現，在萬科的主營業務營收構成中，上述新業務未被列入，顯示尚未成氣候。

　　長江商報記者查詢發現，萬科的新業務，基本上采取輕資產方式以品牌輸出、小盤推進為特征，不斷加碼存量市場。

　　在物業方面，萬科打造睿聯盟，其去年8月公布的數據顯示，已經覆蓋65個城市的174個成員、1226個項目。與此同時，物業分拆工作已經完成，后續有望登陸資本市場。在養老和長租公寓方面，萬科已在部分一二線城市布局。

　　萬科管理層還公布今年的經營策略，即落實“城市配套服務商”戰略定位，加快構建“城市配套服務商”的業務生態體系。

　　值得關注的是，隨著深圳地鐵的入主，萬科的業務布局也已改變。

　　萬科年報稱，深圳地鐵成為公司重要股東，為雙方共同探索TOD模式奠定了良好基礎。在核心城市土地供應日益緊缺的背景下，公司將繼續攜手合作方，積極探索包括“軌道 物業”、城市產業升級在內的各類資源獲取和開發模式，以突破增長瓶頸，實現持續發展。

　　這意味著，萬科將加碼軌道物業。

　　大股東與管理層之間的利益博弈恐在所難免

　　萬億大萬科的奮進路上，延續32年的萬科模式恐將生變。

　　誠然，萬科模式有其優勢，萬科在這一模式下快速攻城略地，成為中國房地產的領軍企業。但是，歷經兩次股權事件，王石險些出局，萬科模式的弊端也逐步顯露。

　　“萬科模式中，管理層極其強勢。”資本市場研究人士吳威說，目前來看，管理層通過金鵬資管計劃持股4.14%，萬科企業股中心通過德贏資管（德贏1號、2號）計劃持股3.66%，萬科工會持股0.61%，加上忠粉劉元生持股，持股比接近10%。而在過去的17年中，華潤坐享萬科發展紅利，其他的股東持股較少，在這種情況下，管理層權力加身，董事長王石可以輕松地去讀書、登山。在其看來，盡管深圳地鐵口口聲聲支持萬科，但能否做到像華潤一樣“不插手”萬科事務還很難說。

　　從持股情況看，深圳地鐵全盤接手華潤后，已經擁有萬科29.38%股份的表決權、提案權及參加股東大會的權利，遠超萬科管理層擁有的前述權利。未來，盡管是基石投資者，但在很大程度上，深圳地鐵仍然可以左右萬科董事會成員的構成。而這，或許正是萬科董事會超期服役的重要原因之一。在這種情況下，再加上一個持股比超過25%的寶能，萬科的強勢管理層需要足夠的智慧去平衡各方利益。

　　民生証券一分析師向長江商報記者表示，即便排除仍然是單一大股東的寶能，未來，萬科的萬億夢取決于與深圳地鐵的融合程度，這期間，與萬科管理層之間的利益博弈在所難免。“新一屆董事會亮相之時，股東之間首次利益博弈的結果就能體現。”該分析師說。

　　除了外部資本，萬科管理層還需要面對內部資本派系的約束和管理。

　　萬科曾公開表示，事業合伙人持股計劃下，由于合伙人與股東利益緊密捆綁，萬科事業合伙人在維護公司正常運營、高度執行戰略決策方面顯示了高度的自覺性，可以說在極大程度上緩解了股權事件對公司業務的沖擊。而項目跟投則有效維持了項目一線管理團隊的穩定性，為項目盈利和周轉提供了保障。

　　在一家大型房企華中分公司負責人看來，隨著萬科的盤子不斷擴大，跟投制度下必然產生內部資本派系，內部資本之間競爭也在所難免。在其看來，如何約束和管理內部資本，于萬科而言也很關鍵，稍有不慎，會引發萬科模式之變。

　　地產白銀時代下持續盈利能力待考

　　“地產已經告別過去10年的黃金時代，全面進入白銀時代”。一大型房企負責人曾向長江商報記者表示，白銀時代市場競爭激烈，房企融資成本、拿地成本走高，以致增收不增利。

　　Wind數據顯示，去年在房價大幅攀升的情況下，房企整體經營業績向好，但仍有三成以上房企業績下滑或虧損。

　　中原地產研究中心近日發布的數據顯示，目前公布業績的112家A股上市房企的2016年營業收入近1.3萬億元，同比上漲28.7%；凈利潤合計1059.2億元，凈利潤率為8.2%。

　　數據顯示，近年來，房企凈利潤率持續下降，2013年至2016年，平均凈利潤率分別為11.97%、10%、8.3%、8.2%。

　　增收不增利，萬科也未能幸免。近三年，萬科的營收增長為8%、33%、22%，對應的凈利增長為4%、15%、16%，凈利的增長速度遠低于營收的增長速度。

　　今年一季度，萬科的表現更是不佳，營收達185.89億元，增長27.22%，凈利6.95億元，增幅為-16.54%。

　　值得一提的是，“五一”前夕，陜西西安房管局在整頓市場秩序行動中將萬科“抓了典型”，西安萬科禁售三日。

　　公開資料顯示，近三年，西安萬科爭議不斷，涉及如擅自變動設計、裝修不達標、以次充好、原因不明門洞塌陷、房屋頂板無鋼筋等質量事件。或許，西安萬科的風波不斷與業績承壓存在關聯。

　　除房企拿地成本高企等因素影響房企盈利能力外，市場進入全面調控時代，也將對行業發展產生深遠影響。去年四季度，各地調控政策密集出台，熱點城市樓市開始降溫。

　　長江商報記者了解到，如今房企融資收緊，去年房企瘋狂發行低利率公司債的現象今年已經不見，銀行渠道對房企的信貸也有壓縮，尤以房地產開發貸最為明顯。

　　中原地產數據顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據在內的發債金額僅649.5億元，同比減少83.8%。

　　在一些券商看來，萬科找到了新的增長點，即牽手深圳地鐵開啟的“軌道+物業”模式。對此，亦有人士認為，這一模式剛剛開始，前景如何尚有待驗証，畢竟前期投入較大。

　　（專題策劃：姚海鷹）