“廚師不看菜譜改看兵法了，那就更厲害了。”7月16日，萬達集團上半年工作會上，董事長王健林對6個項目軟件獲國家知識產權証書提出褒獎。他的這番話，也正是對萬達激進轉型的最好注解。

　　數據顯示，萬達上半年收入562.1億元，與去年同期618.2億元相比下降9%，這是萬達收入歷史上第一次同比減少。其中，商業地產收入494.6億元，同比減少14%。

　　在外界看來，萬達一直引以驕傲的“萬達速度”慢了下來。不過，萬達集團總裁助理劉明勝在接受本報采訪時表示，“這是萬達根據形勢采取的先抑后揚戰略，在計劃和預期之內。另外，萬達正積極尋求向文化、旅游產業轉型。全年看，萬達業績將穩步增長，預計收入1400億元。”

　　並購AMC、進軍俄羅斯旅游業、籌備成立文化旅游城……上半年，萬達主動放緩商業地產擴張步伐，在文化、旅游領域則動作頻頻。萬達緣何加速轉型？在傳統房企紛紛轉戰商業地產之際，萬達的反其道而為究竟是有意還是被迫？開始看兵法的王健林，是否真能用兵如神？

　　商業地產之考

　　按照萬達公布的數據，上半年，商業地產公司收入494.6億元，完成全年目標的50.1%，完成半年目標的127.6%，同比減少14%。商業地產公司上半年現金回款315億元，同比減少31%。上半年新開工531.2萬平方米，同比減少35%。

　　“業績下滑，主要是上半年僅開業了1個萬達廣場，而去年同期2個萬達廣場開業。”劉明勝說，“作為一個千億級企業，不可能每年都保持40%以上的增長速度，萬達的增速只是逐步趨穩，不必大驚小怪。”

　　“年初本來計劃全年開業18個萬達廣場，后來調整為17個，上半年開業1個，下半年預計開16個。”一位萬達集團內部人士亦告訴記者，按照商業周期規律，萬達廣場多數集中在“國慶”、“春節”前后開業。

　　盡管萬達上半年收入同比減少在預期之內，但在外界看來，也與其“快進快出”的商業模式遭遇瓶頸有關，萬達是有意放緩商業地產的擴張步伐。

　　正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕認為，萬達新開工面積減少與拿地節奏有關。在宏觀調控大背景下，萬達依照在城市副中心低價拿地的策略，已越來越難找到符合要求的土地。由于可供銷售房產的存量沒有大幅增加，導致上半年萬達商業地產銷售額同比減少。

　　“萬達商業地產主要是住宅依賴型和銷售依賴型，在調控形勢下，萬達業績肯定受影響。”中國商業地產聯盟秘書長王永平表示，“另外，萬達經過幾年的快速發展，在規模上已基本鋪開，下一步將逐漸由規模轉向質量，放緩擴張速度也是其合理的選擇。”

　　在盛富資本和協縱國際總裁黃立沖看來，雖然萬達有較強的政府資源，但較低的租金回報率是其發展中的一個障礙。另外，隨著越來越多的房企涌向商業地產，未來商業地產將面臨“血的洗禮”。

　　關于萬達商業地產租金回報水平，萬達方面反復強調其近幾年租金回報在逐步增長。在2011年3月的一次商業地產論壇上，王健林曾公開表示，“萬達商業地產租金並不比業內平均水平低。”

　　“盡管萬達的租金處于行業平均水平之上，但與恆隆、大悅城等相比仍有差距。”王永平表示，“萬達擴張速度快，但其運營、管理並不出色。萬達在商業地產領域的位置跟零售業的沃爾瑪狀況比較像。知名度高，規模最大，但業績並非最好”。

　　趙麗燕認為，與成熟的商業地產公司（新鴻基、凱德商用、新世界等）在中國的經營相比，萬達的累計經營面積已超過任何一家公司，但其租金收入和占總收入的比例卻遠低于這些第一梯隊的公司。“對比成熟的商業地產公司或多或少地借助資本市場來取得發展資金，萬達在資本市場的借力明顯不足。”

　　在萬達商業地產租金部分還沒有完全培養起來之前，萬達的資金來源主要靠銀行貸款和銷售回款。不過，目前來看，銷售回款和銀行貸款兩個主要融資渠道已被用到極致了。“萬達需要股權融資方式，不能光靠貸款。而其幾百萬平方米的持有型物業價值，只有通過上市才能釋放。”一位投行人士表示。

　　然而，萬達的上市之路陰差陽錯、一波三折。

　　令王健林心焦的不僅是急欲進軍資本市場而不得，國內商業地產整體形勢的不景氣亦讓他擔憂。

　　在上半年工作會上，王健林坦言，“中國的經濟困局已反映到消費環節。一是消費人次下滑。以前每年每個廣場的人流同比增長兩位數，但今年跌至個位數，增長緩慢；二是客單價下降。無論超市、百貨，還是服裝、餐飲，客單價同比都在降；三是商家減少開店。過去超市、快時尚品牌開店是來者不拒，給多少店開多少店，但今年商家的開店計劃大幅度減少。”

　　另辟蹊徑之謀

　　商業地產不景氣及上市之路受阻情勢下，王健林將目光轉向文化和旅游產業。在他勾畫的版圖里，萬達將加大在文化和旅游領域的投資。到2020年，萬達商業地產的收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。

　　向文化、旅游業轉型，正如王健林所言，類似“廚師改看兵法”。上半年，萬達已邁出實質性步伐。5月，萬達斥資31億元並購AMC，目前已獲中美兩國審批，並購8月底將完成。同時，其進軍俄羅斯旅游業亦有實質性動作。

　　在外界看來，斥資31億美元，超過70%的高溢價並購AMC，萬達似乎做的是虧本買賣。“如果所有人都看得明白，一定不是賺錢的買賣。就像所有人都去炒股，一定是最危險的時刻。萬達管理層這麼聰明，不會愚蠢到做賠錢買賣。”王健林顯然有自己的算盤。

　　“目前，萬達院線正沖刺IPO。不過，院線上市可能牽涉過多關聯交易，通過中國証監會的審批可能有困難。並購AMC成為獨立第三方，可為其上市做儲備。”黃立沖表示。

　　但他同時認為，AMC可能助力萬達上市，也可能拖累萬達，美國院線和國內院線經營是兩碼事，在經營管理上要有一套先進的管理方式才行。“王健林所暢想的規模做大后的談判能力、廣告提價都會提高，未必能順利如願。”

　　黃立沖所擔憂的是，之前AMC的規模就足夠大，但仍然會虧損。難道萬達接手后有了規模就能保証提高議價能力？

　　除了並購AMC，令人矚目的還有萬達欲進軍俄羅斯旅游業。在國內市場，萬達聯手泛海、一方集團等打造的長白山國際旅游項目已于7月28日開業。據王健林透露，萬達將斥資200億元在北京打造以文化旅游為主題的文化旅游城，目前設計概念已基本完成，並已向北京市相關部門進行了匯報，預計明年春天正式開工。

　　“這個項目將作為萬達創新的大品牌重點推廣。”王健林說，城市綜合體已經有模仿者，旅游度假區可能有模仿者，文化旅游城杜絕模仿者。“將來它會成為一個即使有圖紙，別人也不敢做的項目，會在全球范圍內申報知識產權。”

　　對此，一位長期跟蹤萬達的証券分析師表示，實際上，萬達商業地產在發展中一直遭遇的尷尬是，出現了越來越多的同質化競爭。王健林現在非常注重知識產權保護，其在最新的項目里融進了更多復合型的功能和概念。“拓展上下游產業越多越難復制。”

　　“王健林的高招在于，其可能將萬達旗下相關業務分別打包上市，而在分拆上市之前要做的，就是得做出規模。”上述不願具名的証券分析師表示。

　　正略鈞策管理咨詢顧問趙麗燕則認為，與其說萬達轉型或多元化，不如說萬達是通過分拆商業地產中的關鍵業態或主力店，從而達到融資和資源整合的目的。

　　7月25日，萬千百貨更名為萬達百貨，按照萬達的發展計劃，萬達百貨到2015年將開業110家店，成為中國最大的連鎖百貨企業。充分整合文化、旅游、百貨等旗下資源，王健林正為打造一個更大的商業王國做準備。

　　不過，萬達在旅游、文化領域的大手筆，外界在震驚之余，也頗多詬病——萬達僅靠貸款資金能否支撐這麼大的支出？

　　“萬達進軍海外文化、旅游產業，與國家戰略相契合，在資金上會得到一定支持。另外，目前國內文化、旅游產業多數是打概念，還是以住宅為核心。”一位不願具名的業內人士表示。

　　他透露，萬達號稱國內最大的長白山國際旅游度假項目，雖然酒店及滑雪場的運營投資高、回報周期長，但並不被外界關注的是，該項目擁有近500萬平方米的住宅配套，這一部分帶來的資金回報將是一筆很大的收益。

　　“羊毛出在牛身上。”上述人士表示，單純算商業賬，萬達在文化、旅游產業的投入也許短期內不能很快獲得回報，但在文化、旅游之外，萬達的收益不能簡單用金錢來衡量。