潘石屹說，SOHO中國正面臨公司歷史上第三次大轉折。第一次是，從住宅轉向商業；第二次是，在港股上市；第三次是，8月16日，潘石屹宣布，告別散售，轉向自持。
　　如果說，SOHO中國前兩次轉型是基于潘張夫婦對市場形勢的敏銳判斷而抓住了大好騰飛的機會，那麼，第三次轉型卻多少顯得有些無奈。
　　低增長的預期
　　幾年前，SOHO中國曾醞釀大幅增加自持物業比例，但由于散售情況實在太好，公司未能經得起誘惑。公司以往的散售客戶均為大投資客戶，多來自于鄂爾多斯、溫州、山西等地的能源客戶及其他實體經濟老板。但這兩年，這部分客群受到經濟下滑的嚴重沖擊。
　　譽翔安投資顧問公司合伙人王珂的客群也主要是大投資客戶，他向記者表示，從去年開始，他們也感受到了強烈的沖擊。“這部分人群要麼被套牢，要麼轉為觀望。”
　　盡管潘石屹曾在去年下半年開始試圖通過綱上賣房、代理準入等方式尋找突破，但依舊無法扺御大環境的沖擊。股東以及投資者對SOHO中國散售模式的持續質疑、今年SOHO中國的業績壓力、土地增值稅政策壓制利潤以及大型投資客戶的萎縮，讓潘石屹不得不思考公司的戰略轉型。
　　“我在國外轉了兩個月的時間，跟華爾街的談、跟英國的談。大量的數據、案例在告訴我們，中國將會轉向低增長。”潘石屹說，“如果全中國的經濟增長緩慢，那麼北京、上海的增長速度要更低。但是，去年出乎意料的，北京經濟增長不好，但寫字樓的租金卻整體上漲了60%，這是從來沒有過的，以往都是上漲5%左右，這是極其反常的現象。”
　　潘石屹認為，現在中國的經濟發展是由央企、國有企業帶動，它們衍生出的各種上下游咨詢環節，聚合效應產生的需求量非常大。前些年IT行業還有大量的需求，但這兩年IT行業的擴展也很慢。
　　潘石屹介紹說，SOHO中國目前出租的辦公樓中，有個即將交付的項目叫世紀廣場[最新消息 價格 戶型 點評]SOHO，位于上海浦東，位置較偏。但據老潘透露，項目還沒有交付，上海証券期貨交易所就先租了一半，租金還挺高。“這樣，其他與期貨金融有關的公司就巴不得往里面擠。但我一個好朋友俞敏洪旗下的新東方，以前我們走到哪跟到哪，但這兩年的發展卻開始放緩。”
　　如果說，潘石屹前兩次是主動轉型，避開經濟和政策的沖擊，這一次，轉型自持是SOHO不得已的選擇。在經濟危機的沖擊下，此前全賴大投資客戶完成的存貨高周轉模式，已難以持續。
　　員工規模或擴張10倍
　　據潘石屹預計，轉型后，SOHO中國將擁有北京、上海大量優質地段辦公商業物業，還將是上海外灘上最大的業主。3年后，公司的盈利將主要來源于租金收入，5年后，現有150萬平方米物業的租金年收入將超過40億元人民幣。
　　然而，任何組織的轉型，都不可避免地會帶來陣痛。可預見的是，轉型后的SOHO中國毛利率將下降。“預計租金成本回報率還能夠維持在10%以上，這是毛利。” 潘石屹說。
　　潘石屹持有的這些商業物業，將主要集中在辦公樓物業以及少量配套和體驗性零售物業。潘石屹稱，他決不會持有五星級飯店。據其測算，中國目前的五星級飯店基本是在做慈善，處于虧損或者半虧損狀態。
　　潘石屹稱，公司將堅守北京和上海。在他看來，北京和上海分別是中國的經濟中心和權力中心。“在北京，碰到腐敗或者有內幕的事情，一個微博可以將它搞黃，而在二三線城市，有可能把命丟掉也不知道是怎麼回事。”
　　潘石屹舉例說，“2009年年初，北京曾突然將個人購買的辦公樓和商鋪出租的綜合稅率一下提高到23%，而原來是收7%。我向北京市制定政策的部門提了一個提案，他們研究后，很快又將商業地產的綜合稅率調整為11%-13%。”潘石屹認為，這些在二三線都是不能實現的。
　　對于未來自持的資金風險控制，潘石屹稱，公司已經做好了提高負債率的準備。如果負債率超過60%，SOHO中國將可能通過散售部分持有物業來維持平衡。另外，還將考慮與房地產基金合作，或者成立SOHO中國自己的基金。潘石屹稱，選擇股權合作的優點是，可以避開高額的土地增值稅。
　　“未來三、四年時間里，我們主要力量會集中在轉型，這是一個脫胎換骨的變化，包括公司內部組織機構調整，管理框架、激勵機制的建立。習慣于建房子、銷售房子的粗放經營方式，必須轉向精細化管理。可能會淘汰一批人，招聘一批新人進來。”潘石屹稱，SOHO中國目前是輕資產公司，轉型后最主要的舉動是招人，“可能會從目前的500多人擴招至3000-5000人。”