深圳地铁入主，加码轨道物业

　　本报记者　沈右荣

　　挺过极不寻常的2016年，万科开启万亿梦新篇章。

　　受困宝万之争一年多，去年底，在深圳地铁接盘华润所持万科股权有眉目之时，王石开始大谈自由，并在一次独角兽峰会上畅谈万科的万亿梦。

　　其实，早在2014年，万科就定下一个十年做到万亿的目标。这一次，王石将实现万亿目标的时间缩短至6年。

　　万科2016年年报显示，当年实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公司股东的净利 210.2亿，同比增长16%；年底净负债率25.9%，持有现金870.3亿。

　　至于承载一半希望的新业务，万科年报的表述是，2014年以来，围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。但长江商报记者发现，在万科的主营业务营收构成中，上述新业务未被列入，显示尚未成气候。

　　长江商报记者查询发现，万科的新业务，基本上采取轻资产方式以品牌输出、小盘推进为特征，不断加码存量市场。

　　在物业方面，万科打造睿联盟，其去年8月公布的数据显示，已经覆盖65个城市的174个成员、1226个项目。与此同时，物业分拆工作已经完成，后续有望登陆资本市场。在养老和长租公寓方面，万科已在部分一二线城市布局。

　　万科管理层还公布今年的经营策略，即落实“城市配套服务商”战略定位，加快构建“城市配套服务商”的业务生态体系。

　　值得关注的是，随着深圳地铁的入主，万科的业务布局也已改变。

　　万科年报称，深圳地铁成为公司重要股东，为双方共同探索TOD模式奠定了良好基础。在核心城市土地供应日益紧缺的背景下，公司将继续携手合作方，积极探索包括“轨道 物业”、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式，以突破增长瓶颈，实现持续发展。

　　这意味着，万科将加码轨道物业。

　　大股东与管理层之间的利益博弈恐在所难免

　　万亿大万科的奋进路上，延续32年的万科模式恐将生变。

　　诚然，万科模式有其优势，万科在这一模式下快速攻城略地，成为中国房地产的领军企业。但是，历经两次股权事件，王石险些出局，万科模式的弊端也逐步显露。

　　“万科模式中，管理层极其强势。”资本市场研究人士吴威说，目前来看，管理层通过金鹏资管计划持股4.14%，万科企业股中心通过德赢资管（德赢1号、2号）计划持股3.66%，万科工会持股0.61%，加上忠粉刘元生持股，持股比接近10%。而在过去的17年中，华润坐享万科发展红利，其他的股东持股较少，在这种情况下，管理层权力加身，董事长王石可以轻松地去读书、登山。在其看来，尽管深圳地铁口口声声支持万科，但能否做到像华润一样“不插手”万科事务还很难说。

　　从持股情况看，深圳地铁全盘接手华润后，已经拥有万科29.38%股份的表决权、提案权及参加股东大会的权利，远超万科管理层拥有的前述权利。未来，尽管是基石投资者，但在很大程度上，深圳地铁仍然可以左右万科董事会成员的构成。而这，或许正是万科董事会超期服役的重要原因之一。在这种情况下，再加上一个持股比超过25%的宝能，万科的强势管理层需要足够的智慧去平衡各方利益。

　　民生证券一分析师向长江商报记者表示，即便排除仍然是单一大股东的宝能，未来，万科的万亿梦取决于与深圳地铁的融合程度，这期间，与万科管理层之间的利益博弈在所难免。“新一届董事会亮相之时，股东之间首次利益博弈的结果就能体现。”该分析师说。

　　除了外部资本，万科管理层还需要面对内部资本派系的约束和管理。

　　万科曾公开表示，事业合伙人持股计划下，由于合伙人与股东利益紧密捆绑，万科事业合伙人在维护公司正常运营、高度执行战略决策方面显示了高度的自觉性，可以说在极大程度上缓解了股权事件对公司业务的冲击。而项目跟投则有效维持了项目一线管理团队的稳定性，为项目盈利和周转提供了保障。

　　在一家大型房企华中分公司负责人看来，随着万科的盘子不断扩大，跟投制度下必然产生内部资本派系，内部资本之间竞争也在所难免。在其看来，如何约束和管理内部资本，于万科而言也很关键，稍有不慎，会引发万科模式之变。

　　地产白银时代下持续盈利能力待考

　　“地产已经告别过去10年的黄金时代，全面进入白银时代”。一大型房企负责人曾向长江商报记者表示，白银时代市场竞争激烈，房企融资成本、拿地成本走高，以致增收不增利。

　　Wind数据显示，去年在房价大幅攀升的情况下，房企整体经营业绩向好，但仍有三成以上房企业绩下滑或亏损。

　　中原地产研究中心近日发布的数据显示，目前公布业绩的112家A股上市房企的2016年营业收入近1.3万亿元，同比上涨28.7%；净利润合计1059.2亿元，净利润率为8.2%。

　　数据显示，近年来，房企净利润率持续下降，2013年至2016年，平均净利润率分别为11.97%、10%、8.3%、8.2%。

　　增收不增利，万科也未能幸免。近三年，万科的营收增长为8%、33%、22%，对应的净利增长为4%、15%、16%，净利的增长速度远低于营收的增长速度。

　　今年一季度，万科的表现更是不佳，营收达185.89亿元，增长27.22%，净利6.95亿元，增幅为-16.54%。

　　值得一提的是，“五一”前夕，陕西西安房管局在整顿市场秩序行动中将万科“抓了典型”，西安万科禁售三日。

　　公开资料显示，近三年，西安万科争议不断，涉及如擅自变动设计、装修不达标、以次充好、原因不明门洞塌陷、房屋顶板无钢筋等质量事件。或许，西安万科的风波不断与业绩承压存在关联。

　　除房企拿地成本高企等因素影响房企盈利能力外，市场进入全面调控时代，也将对行业发展产生深远影响。去年四季度，各地调控政策密集出台，热点城市楼市开始降温。

　　长江商报记者了解到，如今房企融资收紧，去年房企疯狂发行低利率公司债的现象今年已经不见，银行渠道对房企的信贷也有压缩，尤以房地产开发贷最为明显。

　　中原地产数据显示，今年一季度，全国房企包括私募债、公司债、中期票据在内的发债金额仅649.5亿元，同比减少83.8%。

　　在一些券商看来，万科找到了新的增长点，即牵手深圳地铁开启的“轨道+物业”模式。对此，亦有人士认为，这一模式刚刚开始，前景如何尚有待验证，毕竟前期投入较大。

　　（专题策划：姚海鹰）