万科现出了原形。

　　一边是郁亮高喊“活下去”口号；另一边，第三季度报却告诉我们：万科似乎活得不算太差。

　　10月25日晚，万科披露第三季度报。财报显示，2018年前9个月，万科共实现营收1760.22亿元，同比增长50.32%；实现净利润139.85亿元，同比增长26.09%。

　　丝毫不比往年逊色的成绩单与郁亮话音刚落的“活下去”形成巨大的反差。摆在看客面前的，是更加扑朔迷离的万科真相：郁亮的这句“活下去”，到底是在居安思危，还是在“贩卖焦虑”？

　　01　“活下去”口号成色几何？

　　万科一直都是行业里的“风向标”，一举一动备受关注。

　　万科南方区域9月月度例会上，万科董事会主席郁亮进行了他上任以来的第一次检讨。

　　他说，集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，“落实到我们具体的业务操作是’收敛’和’聚焦’，以’活下去’为最终目标”。

　　而在随后召开的万科秋季例会上更是“火上浇油”，“活下去”的大红色标语遍布会场，诉说着万科的满满求生欲。

　　不过，万科的喊口号“功夫”，也并非是2018年才被锻炼出来。每逢房地产“危机时刻”，万科都会响亮的“喊上一嗓子”。

　　2008年，楼市成交低迷，时任万科董事长的王石不但表示，“青年人在40岁之前没有必要急着买房。”还在股东大会上提出“拐点论”。

　　而在2014年，郁亮又提出“白银时代”。彼时，他在媒体撰文表示，“房地产行业已经度过了最黄金的岁月，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了。”

　　万科三季报显示，2018年1-9月，万科营收同比增长50.32%，净利润同比增长26.09%。

　　业绩涨势喜人。不过，由于房产预售制度，上述业绩很大程度上是去年甚至前年销售成果的体现，今年的销售情况才能体现其当下的处境。

　　前三季度，万科累计实现销售面积2，902.1万平方米，销售金额4，315.5亿元，同比均增长8.9%，增速低于去年同期的33.8%和50.7%。

　　其中，万科第三季度销售面积为866.7万平方米，销售金额人民币1，268.9亿元，同比分别增长9.0%和6.7%。同期，全国商品住宅市场销售面积和销售金额增速分别为3.6%和17.0%。

　　作为房企龙头，万科第三季度销售金额增速跑输行业增速，确实令人担忧。

　　不仅如此，在万科秋季例会上被郁亮提及的严重影响其“活下去”的销售回款问题的情况更加严峻。

　　2018年，万科销售回款目标是6300亿元。三季报显示，前三个季度，公司累计销售商品、提供劳务收到的现金为2739.35亿元，占全年销售回款目标的43.48%。这意味着，万科必须在3个月内完成超过3500亿元的销售回款。

　　再加上，销售和回款的乏力似乎已经开始影响到万科的现金流状况。2018年以来，万科连续三个季度末经营性现金流量净额为负，上一次出现这种情况还是2015年。

　　同时，万科也在用实际行为证明着他的困境。2018年9月，厦门万科·白鹭郡不惜通过推出107套特价房，去除豪华装修，只交付毛坯，价格也降至275万到300万，和原价相比相当于打了超过8折的方法加速销售回款。

　　看到以上的表面现象，及听到郁亮在“活下去”大会上的检讨：“如果6300亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了”，万科似乎确实面临着资金困境。但是万科在2018年的整体表现确是与之相背离。

　　02　逆势加杠杆，拿地买买买

　　在众多房地产公司高呼去杠杆减少风险的时候，万科一边高喊“活下去”，一边疯狂加着杠杆。

　　截至三季度末，万科总负债为12163.30亿元，总资产为14322.22亿元，资产负债率为84.93 %， 较2017年底上升了0.95个百分点。

　　具体而言，万科短期借款余额为219.78亿元，较年初增加36.44%；其他流动负债为119.84亿元，较年初增长100%；应付债券余额429.31亿元，较年初增长32.82%；长期负债余额1256.70亿元，较年初增长30.87%。

　　上述有息负债总和为2551.87亿元，较年初的1906.24亿元增长33.87%。

　　有息负债规模的扩大导致万科净负债率飙升。2017年年底，万科净负债率仅为8.84%，而截至2018年第三季度，该项指标已经上升至56.71%。

　　伴随着借款巨额增加，万科的拿地数量也在巨额增加。

　　2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

　　2017年7-9月期间，万科新增加 64 个项目，总建筑面积约 1728.6 万平方米。而到了2018年同期，万科几乎没有受到房地产寒冬的影响，新增加 63 个项目，总建筑面积约1549.9 万平方米。

　　此外，万科近三个月披露的新增项目情况简报显示，万科在一二线城市合计花费538.8亿元购买的土地，其中：7月万科出资254.38亿元，拿下33块土地；8月万科以164.41亿元拿下20块土地；9月万科以120.01亿元买下14块土地。据其他媒体报道，这一数字，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额的总和。

　　面对外界对万科“戏精”的调侃，中原地产首席分析师张大伟告诉市界，其理解的万科的“活下去”是更好活下去。